Immobilien-Crowdinvesting 2026: Bergfürst, Zinsbaustein, Dagobertinvest und Rendity im Vergleich

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Feste 5 bis 9 Prozent Zinsen mit Grundbuch-Romantik: Immobilien-Crowdinvesting war jahrelang das Wohlfühlprodukt der Anlageklasse, bis die Zinswende ab 2022 Bauträger reihenweise in die Insolvenz schickte und Anlegern die Bedeutung des Wortes Nachrang beibrachte. Diese Analyse vergleicht Bergfürst, Zinsbaustein, Dagobertinvest und Rendity auf Basis öffentlicher Daten und zieht die Lehren aus den Ausfalljahren.

Die vier Plattformen in Zahlen

Merkmal	Bergfürst	Zinsbaustein	Dagobertinvest	Rendity
Start	2011, Berlin	2016, Berlin	2016, Wien	2015, Wien
Mindestanlage	10 Euro	500 Euro	250 Euro	100 Euro
Zinsniveau	ca. 5 bis 8,5 %	ca. 5 bis 8 %	ca. 7 bis 10 %	ca. 6 bis 9 %
Typisches Instrument	Nachrangdarlehen, teils besicherte Varianten	Nachrangdarlehen	Nachrangdarlehen	Nachrangdarlehen, teils ECSP-Instrumente
Projektfokus	Bestand und Entwicklung, DE	Projektentwicklung, DE	Bauträger, AT	Bestand und Entwicklung, AT und DE
Regulierung	deutscher Rechtsrahmen	deutscher Rechtsrahmen	ECSP-Lizenz	ECSP-Lizenz
Einordnung	Beimischung	Beimischung	Beimischung	Beimischung

Wie Immobilien-Crowdinvesting wirklich funktioniert

Das Grundmodell ist auf allen vier Plattformen gleich: Ein Bauträger oder Bestandshalter braucht Kapital, das die Bank nicht vollständig stellt, typischerweise die Lücke zwischen Bankkredit und Eigenkapital, die sogenannte Mezzanine-Tranche. Die Crowd füllt diese Lücke über Nachrangdarlehen mit fester Verzinsung und Laufzeiten von meist 12 bis 36 Monaten. Der entscheidende Satz steht im Kleingedruckten: qualifizierter Rangrücktritt. Er bedeutet, dass in der Krise zuerst die Bank ihr Geld bekommt, dann alle anderen Gläubiger, und die Crowd zuletzt; er bedeutet außerdem, dass der Projektträger die Rückzahlung aussetzen darf, wenn sie ihn selbst in die Insolvenz treiben würde. Der Zins von 7 Prozent ist die Miete für diese Position im Risiko-Wasserfall, nicht für Betongold im Grundbuch des Anlegers.

Die Lehren der Zinswende: was 2022 bis 2024 passiert ist

Als die Zinsen stiegen, kippte die Kalkulation vieler Projektentwickler: Baukosten hoch, Verkaufspreise unter Druck, Anschlussfinanzierungen teuer. Branchenweit rutschten namhafte Entwickler in die Insolvenz, und mit ihnen fielen Crowd-Projekte auf praktisch allen Plattformen aus oder mussten verlängert werden; das dokumentieren die Ausfallstatistiken der Anbieter ebenso wie unabhängige Marktbeobachter wie das Portal crowdinvest.de, das die Rückzahlungen der Branche systematisch erfasst. Für Anleger sind daraus drei Lehren zu ziehen. Erstens: Ausfälle sind kein Betriebsunfall, sondern Teil der Produktmathematik; ein einziger Totalausfall frisst die Zinsen vieler pünktlicher Projekte. Zweitens: Verlängerungen sind der Normalfall von Stress, nicht dessen Ende; wer 24 Monate Laufzeit zeichnet, sollte 36 einplanen können. Drittens: Die Bonität des Projektträgers und die Konditionen der vorrangigen Bank entscheiden mehr über das Ergebnis als der beworbene Zins.

Bergfürst: der Pionier mit Kleinstbeträgen

Bergfürst startete 2011 mit großen Ambitionen inklusive zeitweiliger Banklizenz und hat sich zum Vermittler von Immobilien-Nachrangdarlehen ab 10 Euro entwickelt, teils mit zusätzlichen Besicherungselementen je nach Projekt. Die niedrige Einstiegsschwelle und ein Handelsplatz für vorzeitige Verkäufe machen die Plattform zugänglich; die Projekthistorie umfasst nach öffentlich verfügbaren Übersichten sowohl viele planmäßige Rückzahlungen als auch Verzögerungen und Ausfälle, wie sie die gesamte Branche in der Zinswende erlebte. Wer hier investiert, sollte die projektspezifischen Unterlagen lesen, statt von der Marke auf das Einzelrisiko zu schließen.

Zinsbaustein: kuratiertes Angebot aus Berlin

Zinsbaustein positioniert sich seit 2016 mit einem bewusst schlanken, kuratierten Projektangebot deutscher Entwickler und einer Mindestanlage von 500 Euro. Die geringere Schlagzahl bedeutet weniger Streuungsmöglichkeiten auf einer einzigen Plattform, spricht aber für Selektion statt Volumenmaximierung. Auch hier gilt der Branchenbefund der Krisenjahre: Verzögerungen und einzelne Problemprojekte sind dokumentiert, die Kommunikation dazu läuft über die üblichen Anlegerupdates. Für Anleger ist Zinsbaustein ein solider Baustein zur Streuung über mehrere Plattformen hinweg, nicht mehr und nicht weniger.

Dagobertinvest und Rendity: die Österreicher mit ECSP-Lizenz

Die beiden Wiener Plattformen dominieren den österreichischen Markt und haben früh die europäische ECSP-Lizenz erworben, die einheitliche Informationsblätter, Anlegerprüfungen und Aufsichtszugriff mit sich bringt. Dagobertinvest fokussiert auf Bauträgerprojekte mit vergleichsweise hohen Kupons von 7 bis 10 Prozent, was die Risikoseite ehrlich widerspiegelt: Österreichs Bauträgerlandschaft wurde von der Zinswende hart getroffen, prominente Insolvenzen inklusive, und die Ausfall- und Verzögerungslisten der Plattform sind entsprechend gefüllt. Rendity mischt Entwicklungs- und Bestandsprojekte, bietet mit Income-Produkten auch cashflow-orientierte Varianten und weist seine Rückzahlungshistorie öffentlich aus. Für beide gilt: Die ECSP-Lizenz professionalisiert den Prozess, das Projektrisiko bleibt unverändert beim Anleger.

Rendite realistisch rechnen

Die ehrliche Rechnung geht so: Beworbener Zins minus erwartete Ausfallquote minus Wiederanlagelücken. Setzt man auf Basis der Branchendaten der letzten Jahre eine Ausfall- und Problemquote im mittleren einstelligen Prozentbereich des investierten Volumens an, schrumpfen 7,5 Prozent Kupon schnell auf eine erwartete Nettorendite um 4 bis 6 Prozent, in schlechten Jahrgängen darunter. Das ist kein Argument gegen die Anlageklasse, wohl aber gegen die Vorstellung, hier risikolos Festgeld mit Turbo zu bekommen. Die wirksamste Stellschraube ist Streuung: viele kleine Tickets über Projekte, Träger, Regionen und Plattformen, plus die Disziplin, bei schwachen Projektunterlagen einfach auszusetzen.

Steuern für deutsche Anleger

Zinsen aus Nachrangdarlehen sind Kapitalerträge: 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag, zusammen 26,375 Prozent, gegebenenfalls Kirchensteuer. Deutsche Plattformen behalten die Steuer regelmäßig direkt ein; bei österreichischen Anbietern fließen Zinsen häufig brutto und gehören dann in die Anlage KAP. Ob im Einzelfall ausländische Quellensteuer anfällt und angerechnet werden kann, hängt vom Instrument ab und steht in den Emissionsunterlagen; wer grenzüberschreitend investiert, sollte diese Passage nicht überspringen.

Vor- und Nachteile im Überblick

• Plus: feste Kupons und kurze Laufzeiten machen Planung und Streuung einfach.
• Plus: greifbare Projekte mit Unterlagen, Standort und Träger, die man selbst plausibilisieren kann.
• Plus: ECSP-Lizenzen und etablierte Anbieter haben den Prozessstandard deutlich angehoben.
• Minus: qualifizierter Rangrücktritt heißt im Ernstfall meist Totalverlust der Position.
• Minus: Die Zinswende hat gezeigt, dass Ausfälle gehäuft und branchenweit auftreten, nicht vereinzelt.
• Minus: kaum Liquidität; Verlängerungen können Kapital deutlich länger binden als geplant.

Wie man Projektunterlagen liest: die vier entscheidenden Angaben

Der beworbene Zinssatz sagt wenig über das Risiko eines Immobilienprojekts. Wer die Vermögensanlagen-Informationsblätter oder ECSP-Basisinformationsblätter der Plattformen liest, sollte auf vier Punkte achten, die das tatsächliche Risikoprofil bestimmen.

Beleihungsauslauf (LTV)

Der Loan-to-Value gibt an, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Objektwert ist. Ein LTV von 60 Prozent bedeutet: Selbst wenn das Objekt 30 Prozent unter dem angesetzten Wert verkauft wird, bleibt rechnerisch ein Puffer. Wichtig ist die Bezugsgröße. Manche Projekte rechnen mit dem prognostizierten Wert nach Fertigstellung, nicht mit dem aktuellen Verkehrswert. Ein LTV auf Basis eines optimistischen Zukunftswerts ist deutlich weniger wert als derselbe Prozentsatz auf Basis eines aktuellen Gutachtens.

Rang der Forderung

Erstrangig besichert, nachrangig besichert oder qualifizierter Rangrücktritt ohne Sicherheit: Das ist die wichtigste Zeile im gesamten Dokument. Bei einem qualifizierten Rangrücktritt darf der Projektträger Zahlungen sogar aussetzen, wenn sie seine Insolvenz auslösen würden; Anleger stehen dann hinter allen anderen Gläubigern. Ein Zinssatz von 7 Prozent für ein erstrangig besichertes Darlehen und 7 Prozent für ein Nachrangdarlehen sind zwei völlig verschiedene Angebote.

Bonität des Projektträgers

Hinter jedem Projekt steht eine Projektgesellschaft, oft eine eigens gegründete GmbH ohne nennenswertes Eigenkapital. Entscheidend ist, wer dahintersteht: Wie viele Projekte hat der Träger abgeschlossen, wie kapitalisiert ist die Muttergesellschaft, gibt es Patronatserklärungen oder Bürgschaften? Handelsregister und Bundesanzeiger sind öffentlich einsehbar und liefern zumindest Grundinformationen zu Jahresabschlüssen und Beteiligungsstrukturen.

Exit-Annahmen

Die Rückzahlung hängt fast immer an einem Ereignis: Verkauf des Objekts, Anschlussfinanzierung durch eine Bank oder Abverkauf einzelner Wohnungen. Die Unterlagen nennen meist ein Basisszenario. Die Frage, die man sich stellen sollte: Was passiert, wenn der Verkauf zwölf Monate länger dauert oder der Preis 15 Prozent niedriger ausfällt? Projekte, deren Rückzahlung nur in einem steigenden Markt funktioniert, haben in den Jahren 2022 bis 2024 die meisten Verluste produziert.

Strategie: Laufzeiten staffeln und Jahrgänge streuen

Immobilien-Crowdinvesting kennt keinen verlässlich funktionierenden Zweitmarkt. Wer investiert, ist bis zur Rückzahlung gebunden, und Verlängerungen um 6 bis 18 Monate kommen auch bei ordentlich laufenden Projekten vor. Daraus folgen zwei praktische Regeln.

Erstens: Laufzeiten staffeln. Statt den gesamten Betrag in ein Projekt mit 24 Monaten zu legen, verteilt man ihn auf Projekte mit unterschiedlichen Endterminen. So werden regelmäßig Mittel frei, die man neu anlegen oder entnehmen kann, und eine einzelne Verlängerung blockiert nicht das gesamte Kapital.

Zweitens: Jahrgänge streuen. Projekte eines Jahrgangs teilen dasselbe Zinsumfeld und dieselben Baukosten. Die Emissionen der Jahre 2020 und 2021 wurden mit niedrigen Zinsen und optimistischen Verkaufspreisen kalkuliert und litten kollektiv unter der Zinswende. Wer sein Kapital über mehrere Jahre verteilt investiert, statt alles in einem einzigen Marktumfeld zu platzieren, reduziert dieses systematische Risiko. Das kostet Geduld, ist aber der einzige Schutz gegen das Szenario, dass ein kompletter Jahrgang schwach performt.

Als Obergrenze pro Einzelprojekt haben sich 1 bis 2 Prozent des Anlagevermögens als Faustregel etabliert; für die Anlageklasse Immobilien-Crowdinvesting insgesamt je nach Risikoneigung 5 bis 10 Prozent des liquiden Portfolios.

Einordnung im Prüfprotokoll

Kriterium	Befund
Regulierung	solide Rahmen, in Österreich ECSP; reguliert ist die Vermittlung, nicht das Projektrisiko
Historie	alle vier Anbieter etabliert; Krisenjahre mit dokumentierten Ausfällen durchlaufen
Schutzmechanismen	strukturell schwach: Nachrang ist konstitutiv, Besicherung die Ausnahme
Rendite nach Ausfall	realistisch 4 bis 6 Prozent netto bei breiter Streuung
Transparenz	ordentliche Projektunterlagen, Rückzahlungsstatistiken teils öffentlich
Kosten und Praxis	für Anleger meist gebührenfrei, Liquidität begrenzt
Einordnung	Beimischung für alle vier, mit strikter Projektstreuung

Häufige Fragen

Wie schneidet Bergfürst bei Stiftung Warentest ab?

Die Verbraucherschützer von Finanztest haben Immobilien-Crowdinvesting wiederholt kritisch begleitet und dabei branchenweit auf dieselben Punkte verwiesen: Nachrangrisiko, Klumpenbildung und die Diskrepanz zwischen beworbener Sicherheit und rechtlicher Realität. Wer die Testberichte liest, findet dort keine Kaufempfehlungen, sondern Risikoaufklärung; genau so sollte man die Produktklasse auch behandeln.

Wie funktioniert Bergfürst?

Anleger zeichnen ab 10 Euro Nachrangdarlehen für einzelne Immobilienprojekte, erhalten während der Laufzeit feste Zinsen und am Ende die Rückzahlung, sofern das Projekt planmäßig läuft. Über den plattforminternen Handelsplatz lassen sich Positionen vorzeitig anbieten, ohne Kursgarantie. Registrierung, Identifikation und Zeichnung laufen vollständig online.

Ist eine Bergfürst-Pleite ein Risiko für mein Geld?

Zu unterscheiden sind zwei Ebenen. Fällt ein Projekt aus, trifft das die Anleger dieses Projekts direkt, unabhängig von der Plattform. Geriete die Plattform selbst in die Insolvenz, bestehen die Darlehensverträge zwischen Anleger und Projektträger fort und würden abgewickelt beziehungsweise weiterverwaltet; komfortabel wäre das nicht, aber das Geld liegt nicht in der Bilanz der Plattform. Das größere Alltagsrisiko bleibt das Projekt, nicht der Vermittler.

Welche Plattform hat die wenigsten Ausfälle?

Ausfallquoten verschieben sich mit jedem Jahrgang, und die Anbieter schneiden je nach Marktphase unterschiedlich ab; verlässlicher als Momentaufnahmen sind die laufend aktualisierten Rückzahlungsstatistiken der Plattformen selbst und unabhängige Erfassungen wie crowdinvest.de. Wichtiger als die historische Quote einer Plattform ist ohnehin die Streuung des eigenen Portfolios über viele Projekte und mehrere Anbieter.

Fazit: solide Beimischung für Realisten

Immobilien-Crowdinvesting ist nach der Zinswende ehrlicher geworden: Wer heute investiert, weiß, dass Nachrang Totalverlust bedeuten kann und Ausfälle zur Statistik gehören. Mit dieser Erwartung sind Bergfürst, Zinsbaustein, Dagobertinvest und Rendity brauchbare Werkzeuge für eine festverzinsliche Beimischung um netto 4 bis 6 Prozent, breit gestreut und ohne Illusionen. Wer laufende Mieterträge statt Projektwetten sucht, findet in der Analyse zu InRento und Reental das Kontrastprogramm; den Gesamtrahmen setzt der Plattformvergleich.